【買二手樓】一文瀏覽買二手樓8大程序

置業是人生其中一項重大決定，也是一項涉及大額金錢的投資，因此不可以馬虎了事。不過，買二手樓的程序繁複，一眾入市新手或會感到困惑。不用擔心，以下將逐步拆解買二手樓流程，助大家順利置業。

買二手樓｜1. 睇樓前，先簽署「睇樓紙」

第一步，尋找心水樓盤。市面上有不同地產代理行及網上搵樓平台，你可以根據預算、地區等條件篩選出合適單位。揀好樓盤後，可聯絡地產代理安排上門睇樓。

過程中，代理通常會要求客戶簽署一份「地產代理協議」，俗稱「睇樓紙」。這是一份具法律效力的文件，旨在保障帶買家睇樓的代理， 聲明若買家日後經由其他代理或直接向業主購買單位，需要向原代理賠償佣金。客戶在簽署前應仔細閱讀內容，留意「睇樓紙」有效時間，以免日後出現爭執。

買二手樓｜2. 參觀物業

在代理陪同下進行實地視察時，應留意單位裝修及保養狀況、座向、景觀，亦要注意天花、窗邊、窗台、電掣位及水喉等有沒有滲水問題，小心「化妝樓」。此外，也要留意屋苑細節，例如電梯數目、屋苑保安管理服務、後樓梯垃圾房乾淨與否，以及左鄰右舍的單位環境等。

買二手樓｜3. 進行查冊

參觀物業後若覺得滿意，可向代理要求或自行到土地註冊處網站進行查冊。在買二手樓程序中，查冊是相當重要的步驟。透過查冊，可以了解1）物業的資料，包括背景及歷史，2）業主資料，包括歷任業主姓名、成交價及註冊日期，以及3）物業涉及的轇轕，例如物業有否「釘契」問題等資料。

買二手樓｜4. 簽署臨時買賣合約

確認心儀樓盤後，買家可向賣家出價，議價完畢後，雙方將簽署臨時買賣合約，俗稱「臨約」。臨約會列明物業地址、擬定的售價、買賣雙方實際交樓日期等。同時，買家需要支付臨時訂金，俗稱「細訂」，金額一般為樓價的3%至5%。

買二手樓｜5. 申請樓宇按揭

簽訂臨約後，買家已經可以向銀行申請二手樓宇按揭。買家可自行聯絡銀行查詢，或是經按揭中介申請。 按揭中介角色主要是協助買家比較息率、罰息期等。一般而言，中介並不會向申請人收取費用，待成功轉介買家承造二手樓按揭後，銀行才會支付按揭中介佣金。

由於銀行處理按揭批核需時，故建議買家預留時間，預早申請。至於實際按揭保險成數、首期開支受許多因素影響，像是住宅類型，綠表買二手居屋、村屋，兩者可做到的最高按揭成數就已經有所不同。

買二手樓｜6. 簽正式買賣合約

根據一般買二手樓程序，在簽署臨約後14日，買賣雙方會到律師樓正式簽署買賣合約，即俗稱的「正約」。買家需要加付訂金，又稱為「大訂」。一般而言，細訂與大訂總和為樓價的10%，例如當初細訂支付了樓價的3%，那就需要支付樓價的7%作為大訂。

買二手樓｜7. 繳付買樓印花稅

在簽署正式買賣合約的30日內，買家需要繳付買樓印花稅。一般在簽署正約時，都會將印花稅額項交予律師處理。

買二手樓｜8. 成交日

準業主一般會在成交日前或成交日當日驗收單位，以確認單位狀況與買賣合約相符。而在成交日，買家需要到律師樓簽署「轉讓契」，律師會通知提供按揭貸款銀行放款，款項會交予買方律師，買方律師會再將支票交付賣方律師。完畢後，買家將會正式取得鎖匙入屋，成為業主，展開新居生活！

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